Depuis quelques années l'urbanisme est un dossier qui nourrit énormément les conversations sur la commune avec notamment la construction de nombreux immeubles dans la ZAC CASSIN avec 550 logements dont 30% de logements sociaux. Une Zac qui a démarré il y a a près de quinze ans sous la mandature JC FERAUD. Si on en entend parler depuis le début des années 2010, la présentation officielle avait eu lieu dans une réunion le mardi 23 juin 2015, où il avait été expliqué que l'objectif était un renouvellement urbain en s'appuyant sur une politique foncière de maîtrise et de reconquête des espaces stratégiques centraux.

Mais alors que les immeubles poussent, surtout depuis trois ans dans cette Zac, mais aussi ailleurs dans Trets depuis des années, la ville, elle est de plus en plus taxée par l'état dans le cadre de la loi SRU ( loi Solidarité et renouvellement urbain ), en raison de son manque de logements sociaux.
Elle devra ainsi en 2025 payer 210 510 € car son taux SRU est de 8,81% taux SRU, avec un manque de 781 logements. Un montant qui était de 174 000€ en 2024 . Une surprise avec les nombreuses opérations en cours ou à venir (sur l'ancien terrain de Givex route de Peynier, à coté du parking de la ferme prochainement avenue René Cassin, près du cimetière allée Ste Victoire ou en face de sport et musique etc).
L'objectif fixé par l'état est d'avoir 25% de logements sociaux pour les communes de plus de 3500 habitants, un objectif impossible pour la majorité des maires qui devraient sinon bétonner à tout va, sans parler des contraintes naturelles : feu, inondations, zones agricoles ou naturelles qui empêchent de bâtir. Dans le même temps les maires croulent également de demandes d'habitants pour obtenir un logement social.


Ainsi en Juin dernier en conseil municipal PASCAL CHAUVIN expliquait au sujet de ces constructions qu'il a hérité en arrivant à la mairie : "On n'arrête pas un tel projet comme CASSIN. J'avais voté contre ce projet quand j'étais élu d'opposition. Parce qu'effectivement, parfois, quand on n'a pas tous les tenants et les aboutissants, on ne pouvait pas voter pour il y a 6 ans peut-être, quand on avait une certaine conception des choses. Maintenant, aujourd'hui, ça a été de prendre tellement de paramètres en compte. La difficulté peut-être de se maintenir déjà à 10 000 habitants lorsque nous sommes arrivés en 2020, on flirtait à la barre des 10 000, si on passait sous les 10 000, c'était une catastrophe pour la ville en termes de dotations d'Etat. Le développement économique.

Comment voulez-vous développer une ville ? s'il n'y a pas d'habitants en termes de commerces de proximité en travers de zones. Au niveau de la santé, après on parle de déserts médicaux, mais effectivement il n'y a plus de docteurs, mais quand il n'y a plus d'habitants. Donc Trets, chef-lieu de canton, doit tenir son rang et doit aussi prendre en compte toute cette problématique sociale. Vous savez, depuis 2020, j'ai dû recevoir une personne pour un emploi.
Depuis 2020, je n'ai reçu que des personnes pour du logement social, pour me dire : on vit dans l'insalubrité, dans le centre-ville, je vis chez mes parents, je divorce, on vend la maison, je dors sur un canapé, d'autres dorment dans une voiture, il faut répondre à cette demande. On répond comment ? Et puis en termes de recettes fiscales, au niveau des bases, Trets détient les bases fiscales les plus faibles du département. Même Bouc-Bel-Air, par exemple, est une commune qui détient des bases fiscales plus élevées que nous. Aujourd'hui, la difficulté, que je sois maire, que ce soit Pierre, que ce soit Jacques, Trets n'a pas les recettes fiscales qu'elle doit avoir ou que doit avoir une ville de 11 000 habitants. Oui on a besoin de ces logements pour loger la population. "



Afin de mieux comprendre cette forte hausse de l'amende alors que les constructions augmentent, Trets au cœur de la Provence a interviewé Jean Christophe SOLA adjoint à l'urbanisme qui a fourni des explications extrêmement détaillées avec des statistiques pour que l'on comprenne mieux.

LA POPULATION ACTUELLE
Il précisera en préambule qu'aujourd'hui selon les calculs des services de la mairie (donc pas les chiffres du recensement qui donnent des chiffres différés de 3ans), la ville comptait 10860 habitants en 2024, leur projection donne 11 127 habitants en 2026 et environ 12 000 une fois toutes les constructions de la Zac Cassin et des autres projets en cours ou annoncés achevés, à l'approche de 2030. Aujourd'hui par ailleurs, selon ses chiffres la moyenne du nombre d'habitants par logement dans la ZAC CASSIN est entre 1.5 et 1.8 habitant.


Pourquoi paye-t-on une pénalité ?
La loi SRU impose aux communes de plus de 3500 habitants d’avoir dans son parc de logements destinés à la résidence principale 25% de logements sociaux.
Il faut en effet se rappeler que selon une étude de l’ANCOLS du 5 mars 2024 « parmi les 28 millions de ménages résidants en France métropolitaine dans un logement ordinaire, environ 20 millions, soit 70%, sont éligibles au parc social ».
Aussi, tous les 3 ans, le préfet fait un état des lieux et constate le nombre de logements sociaux sur le territoire et fixe un objectif de production pour la période triennale suivante.

Quand nous sommes arrivés à la tête de la municipalité, la commune comptait 336 logements sociaux et près de 400 demandes de tretsois en souffrance enregistrées auprès du CCAS, soit un taux de seulement 7,77% de logements sociaux existants, et un besoin cumulé pour les tretsois d’environ 750 logements.

La précédente municipalité n’ayant réalisé l’objectif fixé par le préfet qu’à hauteur de 27,73%, il a soumis la commune à une majoration de sa pénalité pour la période triennale suivante à hauteur de 72,27%, ce qui représentait en moyenne 132.000 € supplémentaires par an !

Comment la pénalité est-elle calculée ?
Trois paramètres jouent :

1- Le nombre de logements sociaux manquants, calculé en fonction du nombre de résidences principales. Si le nombre de résidences secondaires baisse, le déficit augmente mécaniquement.

2- Le potentiel fiscal par habitant, qui est un indicateur de richesse purement théorique. Plus il augmente (inflation, hausse des bases, moyenne des taux appliqués par les communes de France), plus la pénalité grimpe.



3- La majoration décidée par le préfet, en cas de retard. Elle peut aller jusqu’à +400%, plafonnée à 5% des dépenses communales annuelles de fonctionnement.

C’est ce mécanisme qui explique pourquoi, même en construisant, la pénalité peut continuer à croître artificiellement.




Pourquoi malgré la sortie de carence la pénalité a augmenté ?
Tout d’abord, précisons que de 2020 à 2023 nous avons pu déduire de la pénalité SRU des dépenses engagées en faveur de la production de logement social.
C’est ainsi que 30% de la participation communale liée à la ZAC Cassin, ou encore la subvention d’équilibre attribuée à l’Association Un Toit pour le bail à réhabilitation d’un immeuble appartenant au CCAS ont pu être déduites de la pénalité SRU.

Ensuite, il faut savoir que la sortie de la carence n’annule que la majoration de la pénalité et pas le prélèvement de base. Aussi, notre pénalité a évolué conformément au graphique suivant.



Concrètement, le préfet multiplie le potentiel fiscal par habitant (qui est passé de 224,99€ en 2021 à 269,54 € en 2025) par le nombre de logements sociaux manquants sur le territoire pour déterminer la pénalité SRU de base.


Bien que l’on constate que le nombre de logements sociaux a augmenté à 425 en 2025, le nombre de résidences secondaires a diminué de 180 à 130, faisant augmenter mécaniquement le nombre de résidences principales comptabilisé sur la commune. Automatiquement, le nombre de logements sociaux manquants passe à 781 quand il n’était que de 770 l’année précédente.

C’est l’ensemble de ces mécanismes combinés qui a eu pour effet de faire augmenter le montant de la pénalité SRU entre 2024 et 2025.




Est-ce que les projets en cours de construction ou à venir sont comptabilisés ?
Ils ne sont comptabilisés qu’à partir du 1er janvier suivant de l’année où ils sont effectivement livrés et mis en service. C’est ainsi que l’on arrive à projeter les simulations pour 2026 dans nos différents graphiques.


Quelle est la provenance des habitants logés dans les nouveaux logements sociaux ?
Sur les 127 logements sociaux livrés depuis le début du mandat 107 ont permis de loger des tretsois, les autres provenant des communes proches et relevant du contingent d’attribution préfectoral.




Pourquoi avoir fait ces choix pour la commune durant ce mandat ?
Outre les besoins pour notre population, nous y étions contraints financièrement.
Si nous avions continué à ne pas produire, le préfet aurait pu majorer la pénalité de 400% pour la période 2024 à 2026. Et cette donnée n’est pas le fruit de notre imagination, car elle a déjà été appliquée à de nombreuses communes des Bouches-du-Rhône telles que Peypin, Gémenos, et Eguilles par exemple.

Or cette pénalité vient s’imputer sur le budget de fonctionnement.

La conséquence aurait été d’annihiler toutes capacités d’autofinancement de la commune pour les projets structurants qui bénéficient à l’ensemble de la population, notamment ceux réalisés durant ce mandat : place de la Gare, Parc Trittia, centre de loisir, réhabilitation de la Forge, amélioration de la Gardi, etc…

D’ailleurs, pour mémoire, si nous avons négocié et obtenu aux forceps une subvention de l’Etat de plus de 500.000 € pour le Parc Trittia, c’est en contrepartie de la réalisation des 30% de logements sociaux programmés sur la ZAC Cassin.



Quelle est la trajectoire de la commune à la fois sur le nombre de logements sociaux programmés et l’évolution de la pénalité SRU ?
L’objectif de production triennal prévu par la loi est de 33% du nombre de logements sociaux manquants. Pour notre commune, selon les services préfectoraux au 1er janvier 2022, il en manquait 788. L’objectif de production pour la période triennale 2023-2025 a donc été fixé à 260.

Il nous apparaît totalement illusoire d’atteindre cet objectif.
Il y a donc fort à parier, qu’à l’avenir nous repasserons sous le coup d’un arrêté de carence du préfet avec majoration.

Notre objectif a toujours été de satisfaire la demande Tretsoise dans le cadre légal des différents contingents. C’est un travail du quotidien avec tous les services des institutions concernées.
C’est ainsi que pour l’avenir nous avons totalement modifié les capacités de notre territoire à accueillir de nouveaux logements en sur-densification pour favoriser le logement individuel au travers de limitations de constructibilité que nous avons prévues au PLUi.

La loi SRU semble être par nature impossible à respecter sans dénaturer les territoires. Nombre d’élus locaux et nationaux plaident d’ailleurs pour que le calcul se fasse à hauteur de 25% de la nouvelle production sans tenir compte des résidences principales d’ores et déjà existantes.

Néanmoins, affirmer comme le font certains, que nous aurions pu payer une pénalité SRU majorées de 400% par an durant ce mandat est tout simplement non soutenable pour notre budget de fonctionnement et nos capacités d’investissement. Cela aurait pu condamner Trets à une augmentation conséquente des impôts locaux.
Les chiffres et le graphique parlent d’eux-mêmes : sans notre action qui a été d’investir pour les tretsois, et de protéger le budget communal, la pénalité aurait pu dépasser 600.000 € par an à compter de 2024, ce qui aurait fortement éprouvé nos finances.

Et demain grâce à nos choix qui auront permis de répondre à la demande locale, dès 2029 la pénalité baissera significativement, et notre gestion dégagera même des ressources nouvelles pour les habitants.
On dit que gouverner c’est prévoir, et c’est ce que nous avons fait ! Nous avons agi avec responsabilité et fermeté pour défendre les intérêts de nos administrés. Gérer c’est prévenir : loger d’abord les Tretsois, éviter la majoration, tenir les impôts.

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ET AUX ALENTOURS

A PEYNIER ET GARDANNE :
Aux alentours, sur les 36 communes du pays d’Aix, 21 sont en deçà des objectifs fixés. Dans le bas du tableau, on trouve Peynier avec seulement 2,88% de logement social, Mimet, avec 4,46% ; et Eguilles avec 5,34%. Les deux communes déficitaires qui s’en sortent le mieux sont Le Puy Sainte Réparade avec 19,12% et Aix-en-Provence avec 21,32%.

LA PROVENCE nous indiquait dans un dossier spécial, en avril dernier que "le maire de Gardanne Hervé Granier (LR) s’est récemment gardé de toute responsabilité face à la construction d’un ensemble immobilier accusé de "défigurer" la ville, lancé par la majorité précédente. Et, alors que son prédécesseur Roger Meï (PCF) a emmené Gardanne (qui ne paiera pas d'amendes cette année) au-delà de 25% de loi SRU, Hervé Granier a décidé de mettre le holà pour privilégier la villa individuelle. "Pour équilibrer une ville, si on a que des gens qui sont en grande difficulté, ils ne se mélangent pas aux gens un peu plus aisés, et la mixité sociale ne se fait pas", a-t-il récemment déclaré dans le journal local.


Le cas de Peynier, 2,88% de logement social, est particulier. La petite commune a dépassé le seuil de 3500 habitants déclencheur des obligations il y a deux ans seulement "donc forcément, il y a beaucoup à faire d’un coup", justifie l’édile Christian Burle. Qui de prime abord, en bon "légaliste" dit-il, assure que "la commune va se mettre aux normes. On va faire, on a du foncier prévu pour ça". Et de se défendre de s’y être pris trop tard : "on a acheté en 2007 un terrain de 15 ha pour faire 8ha de logements (photo ci contre), 70 ont été livrés l’année dernière. Vingt sont en cours. J’ai le permis de construire de 80 logements qui est en attente depuis deux, trois ans", souffle-t-il. Et d’ajouter : "on a eu quand même quinze ans de recours de France Nature Environnement… il faudrait peut-être voir à leur envoyer la facture".

"Moi, c’est le gros apport de population d’un coup, qui m’effraie", avoue Christian Burle maire (SE) de Peynier. "Si on avait un peu plus le choix de l’habitant, je vous garantis qu’on serait peut-être un peu plus enclins à…". L’élu ne termine pas sa phrase, et renouvelle sa volonté de se conformer à la loi, vaille que vaille. "Aujourd’hui je veux loger les miens, j’ai un paquet de jeunes qui veulent rester au village… mais qu’est-ce que je vais bien leur faire faire ? Je n’ai pas de structure, pas de cinéma…" s’inquiète-t-il.

Exemple d'ALLAUCH & LES PENNES MIRABEAU REPORTAGES TF1

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